¿Puede un arrendatario ser demandado luego de un mes sin pagar- Directorio de Abogados Colombia

¿Tiene un inquilino que no paga el arriendo? ¿Le preocupa perder su propiedad o no saber qué hacer legalmente? En Colombia, la ley es clara: desde el primer mes de mora, un arrendador puede iniciar acciones legales para recuperar su inmueble. En este artículo le explicamos, de forma sencilla y precisa, cuál es el proceso legal que se aplica ante un arrendatario moroso. ¿Puede un arrendatario ser demandado luego de un mes sin pagar?

¿Qué dice la ley sobre el incumplimiento en el pago del arriendo?

El marco legal colombiano regula las obligaciones del arrendatario, incluyendo el pago puntual del canon de arrendamiento, servicios públicos, administración (si aplica) y demás conceptos relacionados.
Las normas principales son:

Ley 820 de 2003, para vivienda urbana.
Código Civil y Código de Comercio, para casos supletorios o locales comerciales.
Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), sobre el procedimiento judicial.

Conforme a estas normas, el arrendador puede iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado desde el primer mes de incumplimiento, sin necesidad de esperar a que se acumulen más meses de deuda.

“La mora en el arriendo constituye una causal objetiva de incumplimiento que legitima al arrendador para acudir directamente ante la jurisdicción civil”, afirma la abogada Camila Segura, de Esguerra JHR.

¿Existe un período de gracia?

No. Según los expertos y la ley vigente, no hay un período de gracia automático. El inquilino entra en mora desde el primer día de retraso en el pago del arriendo. Por tanto, el arrendador puede iniciar gestiones de cobro o incluso un proceso judicial inmediatamente.

Luis Alfredo Criado, director de la Lonja de Propiedad Raíz de Santander, señala: “No existe ningún período de gracia salvo en contratos donde expresamente se haya acordado un plazo o requerimiento previo”.

¿Cómo debe proceder el arrendador?

Notificación formal del incumplimiento:
Aunque no es obligatorio, se recomienda enviar una carta con acuse de recibo o un correo certificado informando al inquilino sobre la mora.
Gestión de cobranza directa o con terceros:
Puede realizarla directamente o a través de una inmobiliaria, aseguradora o empresa especializada.
Inicio del proceso judicial:
Si no hay respuesta o acuerdo, puede presentarse una demanda de restitución de inmueble arrendado ante un juez civil.
Pago de la deuda por parte del arrendatario:
El inquilino puede pagar los valores adeudados, pero esto no extingue automáticamente la causal de incumplimiento.
Sentencia y lanzamiento:
Si el juez declara terminado el contrato, fijará una fecha para la entrega voluntaria del inmueble. Si no se entrega, puede ordenarse el lanzamiento forzado.

¿Qué puede pasar durante el proceso judicial?

Aunque la ley busca que el proceso sea ágil y expedito, en la práctica puede durar varios meses o incluso años, dependiendo de factores como:

Contestación de la demanda.
Recursos legales interpuestos.
Posibles acciones de tutela.
Congestión judicial en el juzgado.

Rafael Gómez, abogado inmobiliario, advierte que muchas veces “los arrendatarios no son conscientes del efecto en cadena que genera la mora ni de las dilaciones del proceso judicial”.

Por eso, se recomienda trabajar con inmobiliarias respaldadas por aseguradoras reconocidas que cubren el impago del canon, como Seguros Comerciales Bolívar, que cuentan con aliados como Investigaciones y Cobranzas El Libertador.

¿Qué opciones tiene el arrendatario en mora?

Si usted es arrendatario y está en mora, tenga en cuenta estas recomendaciones:

Comuníquese de inmediato con el arrendador para negociar un acuerdo de pago.
Si no puede cumplir, ofrezca la entrega del inmueble de manera concertada.
Siempre documente sus pagos con recibos válidos.
Lea cuidadosamente su contrato, ya que algunos permiten “sanear la mora” y evitar la terminación si paga a tiempo.
Tenga presente que no se requiere conciliación previa obligatoria para iniciar la demanda (art. 384 del Código General del Proceso).

¿Qué debe tener en cuenta el arrendador para evitar problemas?

Redactar contratos claros y detallados, incluyendo cláusulas sobre consecuencias del impago.
Establecer medios de notificación formales.
Considerar trabajar con inmobiliarias que ofrezcan seguros de arriendo.
Promover mecanismos alternativos de solución de conflictos, como acuerdos extrajudiciales.
No dejar pasar demasiado tiempo antes de actuar: entre más se demore, más difícil será recuperar su inmueble.

Como dice el refrán: “Es mejor un mal arreglo que un buen pleito”. Siempre es preferible un acuerdo que un proceso judicial incierto.

Casos excepcionales: ¿puede un juez otorgar más tiempo al arrendatario?

Sí. En situaciones de vulnerabilidad social o humanitaria, algunos jueces pueden conceder plazos adicionales antes de ordenar el lanzamiento, especialmente si las partes lo acuerdan.

Además, si el contrato de arrendamiento establece un plazo para ponerse al día y el arrendatario cumple, el contrato puede mantenerse vigente, evitando la restitución.

Conclusión

En Colombia, el incumplimiento en el pago del arriendo desde el primer mes habilita al arrendador a iniciar acciones legales para recuperar su inmueble. Aunque la ley ofrece herramientas eficaces, los tiempos del proceso judicial pueden ser prolongados. Por ello, tanto arrendadores como arrendatarios deben conocer sus derechos, actuar con responsabilidad y preferir siempre el diálogo y la legalidad.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuántos meses deben pasar para que puedan demandarme por no pagar arriendo?
Solo uno. La ley permite iniciar el proceso desde el primer mes de incumplimiento.

¿Debo recibir un preaviso o requerimiento antes de que me demanden?
No es obligatorio, salvo que esté pactado en el contrato.

¿Puedo evitar el lanzamiento si me pongo al día con la deuda?
Depende. Aunque el pago puede detener el proceso, no siempre extingue la causal que originó la demanda.

¿Qué pasa si me niego a entregar el inmueble tras una sentencia?
El juez podrá ordenar el lanzamiento con apoyo de la Alcaldía o la Inspección de Policía.

¿Puedo recibir ayuda si no tengo dónde vivir?
En algunos casos, los jueces pueden otorgar plazos especiales por razones humanitarias, pero no es una garantía automática.