Lo que se puede y no se puede aprobar en asambleas de copropietarios en Colombia
Las asambleas de copropietarios son un espacio fundamental para la toma de decisiones en conjuntos residenciales, condominios y otros tipos de vivienda en Colombia. Sin embargo, no todo está permitido en estas reuniones. Existen límites legales que protegen los derechos de los propietarios y garantizan que las decisiones tomadas sean justas y respetuosas de la ley. ¿Qué se puede aprobar en en asambleas de copropietarios?
En este artículo, exploraremos qué se puede y qué no se puede aprobar en una asamblea de copropietarios, basándonos en la normativa colombiana, especialmente en la Ley 675 de 2001, conocida como la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué no se puede aprobar en una asamblea de copropietarios?
1. Medidas que vulneren derechos fundamentales
Las asambleas de copropietarios no pueden aprobar medidas que violen los derechos fundamentales de los propietarios. Por ejemplo, no se pueden tomar decisiones que afecten la propiedad privada de un individuo sin su consentimiento. Esto incluye restricciones arbitrarias que limiten el uso y disfrute de la propiedad.
2. Normas que contradigan la legislación vigente
Las decisiones tomadas en una asamblea no pueden ir en contra de la ley. Esto significa que no se pueden aprobar normas que contradigan la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Nacional de Policía y Convivencia, o la Constitución Política de Colombia. Por ejemplo, no se pueden establecer reglas discriminatorias basadas en raza, género, religión u otras condiciones personales.
3. Privación de servicios esenciales sin debido proceso
Está prohibido privar a un propietario de servicios esenciales como agua, electricidad o gas, incluso en casos de incumplimiento de pagos. Cualquier medida de este tipo debe seguir un debido proceso legal y no puede ser decidida unilateralmente por la asamblea.
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4. Prohibiciones absolutas sobre mascotas
Según el Código Nacional de Policía, las copropiedades no pueden prohibir la presencia de mascotas y animales domésticos. Sin embargo, sí se pueden establecer regulaciones para animales considerados potencialmente peligrosos, siempre que se cuente con una mayoría calificada de tres cuartos de la asamblea.
¿Qué se puede aprobar en una asamblea de copropietarios?
1. Aprobación del presupuesto anual y cuotas de administración
Una de las funciones principales de la asamblea es aprobar el presupuesto anual y determinar las cuotas ordinarias y extraordinarias para el mantenimiento del conjunto residencial. Estas decisiones son fundamentales para garantizar la sostenibilidad financiera de la copropiedad.
2. Elección o remoción de administradores y revisores fiscales
La asamblea tiene la facultad de elegir o remover al administrador, revisores fiscales y miembros del consejo de administración. Estas decisiones deben tomarse siguiendo los procedimientos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal.
3. Modificación del reglamento de propiedad horizontal
La asamblea puede modificar el reglamento de propiedad horizontal, siempre que se cuente con las mayorías requeridas por la ley. Estas modificaciones deben estar en consonancia con la Constitución y el Código Nacional de Policía y Convivencia.
4. Autorización de gastos extraordinarios y obras
La asamblea puede autorizar gastos extraordinarios y aprobar obras que no sean de mantenimiento esencial. Sin embargo, estas decisiones deben respetar los requisitos legales y contar con el apoyo de la mayoría de los copropietarios.
5. Normas de convivencia
La asamblea puede establecer normas de convivencia dentro del reglamento de propiedad horizontal. Estas normas pueden incluir regulaciones sobre el uso de zonas comunes, horarios de ruido, disposición de residuos y otros aspectos de la vida en comunidad.
Temas polémicos en las asambleas de copropietarios
1. Mascotas en conjuntos residenciales
Como se mencionó anteriormente, las copropiedades no pueden prohibir la presencia de mascotas. Sin embargo, sí se pueden establecer regulaciones para garantizar la convivencia, como límites en el número de animales por vivienda o normas de comportamiento en zonas comunes.
2. Alquiler de viviendas en plataformas digitales
El alquiler de viviendas a través de plataformas digitales como Airbnb es un tema controvertido. Si la destinación de la copropiedad es residencial, el alquiler por menos de 30 días podría considerarse un incumplimiento del reglamento. En estos casos, la asamblea puede decidir cambiar la destinación del inmueble, pero esto requiere procesos adicionales de licenciamiento.
3. Regulaciones sobre ruido y uso de zonas comunes
El Código Nacional de Policía sirve como referencia general para temas de ruido y uso de zonas comunes, pero los detalles específicos pueden ser establecidos en el reglamento de propiedad horizontal. Por ejemplo, se pueden fijar horarios para actividades ruidosas o normas para el uso de áreas como piscinas y gimnasios.
¿Cómo impugnar una decisión de la asamblea?
Si un propietario no está de acuerdo con una decisión tomada en la asamblea, puede impugnarla siempre que esta vaya en contra de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Para ello, es necesario dejar constancia de los votos a favor y en contra, y contar con los soportes legales necesarios para demostrar que la decisión es ilegal.
¿Cómo prepararse para una asamblea de copropietarios?
1. Revisar los informes y documentos adjuntos
Antes de la asamblea, es importante revisar los informes financieros y documentos enviados por el administrador. Esto incluye la ejecución del presupuesto del año anterior, el estado de la cartera y otros asuntos financieros.
2. Preparar propuestas concretas
Si se desea llevar una propuesta especial a la asamblea, es recomendable prepararla con anticipación. Una exposición clara y concisa aumentará las posibilidades de que sea aceptada.
3. Verificar la representación
Es crucial asegurarse de que las personas que asisten a la asamblea tengan derecho a votar. Si un propietario no puede asistir, debe delegar su representación mediante un poder legal.
Análisis de LitiApp
Las asambleas de copropietarios son un mecanismo esencial para la administración de conjuntos residenciales en Colombia. Sin embargo, es fundamental que las decisiones tomadas respeten los derechos fundamentales de los propietarios y estén en consonancia con la ley. Conocer los límites y alcances de estas reuniones permite garantizar una convivencia armoniosa y justa para todos los miembros de la copropiedad.
Si usted es propietario en un conjunto residencial, es crucial participar activamente en las asambleas y estar informado sobre sus derechos y obligaciones. Así, podrá contribuir a la toma de decisiones que beneficien a toda la comunidad.
