Multas por inasistencia a Asambleas de Propietarios
En el marco de los conjuntos residenciales y condominios en Colombia, la convivencia armónica se sustenta en el cumplimiento de deberes y responsabilidades. Una de las obligaciones más importantes para los copropietarios es asistir a las asambleas generales, que son esenciales para la toma de decisiones y el manejo adecuado de las propiedades horizontales. Multas por inasistencia a Asambleas de Propietarios
No obstante, el incumplimiento de esta responsabilidad puede conllevar sanciones económicas. A continuación, se detalla el marco legal y los procedimientos relacionados con las multas por inasistencia. Legalidad de las multas por inasistencia a asambleas de propietarios
Asambleas de Propietarios: Derecho, Obligación y Convocatoria
Las asambleas de propietarios deben convocarse durante los tres primeros meses del año, con una notificación previa de al menos 15 días calendario. Estas reuniones pueden ser ordinarias o extraordinarias. Mientras que las ordinarias se realizan anualmente para tratar asuntos regulares, las extraordinarias pueden convocarse en cualquier momento cuando existan motivos urgentes, como la aprobación de gastos extraordinarios o la discusión de temas que no puedan postergarse.
En caso de no poder asistir, los copropietarios tienen alternativas para cumplir con esta obligación:
- Participación virtual, si el reglamento lo permite.
- Otorgamiento de poder a un representante, mediante un documento autenticado ante notaria, en el que se detallen las facultades otorgadas.
Según el Abogado César González, experto en P.H. como Administrador y Consultor en Conjuntos residenciales, la asistencia a la Asamblea de Propietarios es un Derecho y no una obligación; por esta razón las personas pueden ejercerlos o no.
Para la Abogada Nora Pabón la asistencia a las asambleas es un derecho y un deber de todos los propietarios, aún sin que en todos los casos sea posible sancionar por no ejercer este derecho e incumplir esta obligación.
Multas por Inasistencia: Límites y Procedimientos
Aunque la Ley 675 de 2001 no establece sanciones específicas por la inasistencia, sí otorga la facultad a las comunidades para definirlas dentro de sus reglamentos internos. Según el artículo 60 de esta ley, las multas pueden oscilar entre una y dos veces el valor de las expensas mensuales. Por ejemplo, si la cuota de administración es de $175.000, la multa máxima sería de $350.000.
Adicionalmente, en casos de reincidencia, la ley establece que el total de las multas no puede superar el equivalente a diez cuotas de administración. Es fundamental que estas sanciones se apliquen respetando los principios de proporcionalidad, gradualidad y objetividad.
El Abogado González también enfatiza en la importancia que las multas no solamente deben incluirse y establecerse en los manuales de convivencia o manuales internos; sino que requieren de modificación en los estatutos al reglamento de P.H. En caso de no hacerlo muy posiblemente las multas pueden no prosperar en un proceso jurídico.
La Abogada Pabón afirma que para garantizar la asistencia de los propietarios los administradores se deben asegurar de que se envíen y reciban correctamente las citaciones, para lo cual deberán tener actualizados los registros de propietarios
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Procedimiento para Imponer Multas
El proceso para imponer una multa debe cumplir con las garantías de debido proceso, tal como lo estipula la Ley 675. Esto incluye:
- Identificación del infractor: El propietario responsable debe ser plenamente identificado.
- Notificación formal: La notificación debe ser clara, formal y entregada de manera que quede constancia de su recepción.
- Derecho a la defensa: El infractor tiene derecho a presentar pruebas, testimonios o cualquier evidencia que respalde su caso.
- Análisis imparcial: El Consejo de Administración, o en su defecto la Asamblea General, debe evaluar de manera objetiva y fundamentada todos los elementos antes de imponer la sanción.
Es importante resaltar que no se puede aplicar una sanción automática sin haber cumplido con este procedimiento, garantizando transparencia y equidad.
Límites de las Sanciones
La Ley 675 también establece límites claros para evitar abusos. Por ejemplo, está prohibido:
- Suspender servicios esenciales como el citófono o los casilleros.
- Restringir el acceso a visitantes.
- Impedir el ingreso o salida del infractor de la propiedad.
Estas disposiciones garantizan que los derechos fundamentales de los propietarios sean respetados, incluso en casos de incumplimiento.
Importancia del Reglamento Interno
El reglamento de propiedad horizontal es el documento clave que define las reglas específicas de cada comunidad, incluyendo las sanciones por inasistencia. Por ello, es esencial que los propietarios lo conozcan y lo respeten. Además, las comunidades deben asegurarse de que sus reglamentos estén alineados con la legislación vigente para evitar conflictos o decisiones arbitrarias.
Consideraciones Adicionales
En muchas comunidades, el incumplimiento de las normas puede generar tensiones entre vecinos y afectar la calidad de vida. Por ello, los consejos de administración deben fomentar la participación activa de los propietarios y promover un ambiente de respeto mutuo. Esto incluye:
- Realizar campañas de sensibilización sobre la importancia de asistir a las asambleas.
- Implementar herramientas digitales para facilitar la participación, como plataformas de videoconferencia.
- Establecer canales de comunicación efectivos para resolver dudas y evitar conflictos.
Reflexiones Finales
Asistir a las asambleas de copropietarios es una obligación que contribuye al buen funcionamiento de las propiedades horizontales. Las sanciones por inasistencia, aunque permitidas por la Ley 675, deben ser razonables, proporcionales y aplicarse respetando los derechos de los propietarios.
El cumplimiento de estas normas no solo evita inconvenientes legales, sino que también fortalece la convivencia y el bienestar en las comunidades. Por ello, ante cualquier duda o dificultad, se recomienda consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para garantizar una gestión adecuada y conforme a la ley.
Multas por inasistencia a Asambleas de Propietarios
Redacción: LitiApp. Agradecimiento al Abogado César Gónzalez y la Abogada Nora Pabón Especialistas en Propiedad Horizontal. Colombia Enero 2025