¿Quién responde por daños causados en áreas comunes de conjuntos residenciales en Colombia?

Con el crecimiento acelerado de las grandes ciudades, los conjuntos residenciales se han convertido en una solución clave para suplir el déficit habitacional en Colombia. Este tipo de inmuebles, regulados bajo la figura de propiedad horizontal, no solo facilitan el acceso a viviendas y locales comerciales, sino que también implican responsabilidades compartidas entre los propietarios. Una de las preguntas más recurrentes entre quienes viven en estos conjuntos es: ¿Quién responde por los daños causados en las áreas comunes?

La respuesta a esta pregunta se encuentra en la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Esta normativa establece que las comunidades de propietarios tienen el deber legal de conservar, mantener y administrar las áreas comunes de manera diligente y eficiente. El objetivo es garantizar la seguridad y preservación de estos espacios, que son de uso y disfrute de todos los residentes.

Responsabilidades de la comunidad de propietarios

Según la ley, los copropietarios están obligados a contribuir al sostenimiento de las áreas comunes a través del pago oportuno de las cuotas de administración y otras obligaciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal. Estas cuotas se determinan según los coeficientes de copropiedad, que distribuyen los costos de mantenimiento y reparaciones de manera proporcional entre los propietarios.

Las áreas comunes se clasifican en dos tipos: esenciales y no esenciales. Los bienes comunes esenciales son aquellos indispensables para la existencia, conservación, seguridad y uso de los bienes privados, como pasillos, ascensores o sistemas de seguridad. Por otro lado, los bienes comunes no esenciales son aquellos que, aunque importantes, no son críticos para el funcionamiento del conjunto residencial, como zonas verdes o áreas recreativas.

Además, existen los bienes comunes de uso exclusivo, que, aunque forman parte de las áreas comunes, están asignados para el uso y beneficio de un propietario específico. Ejemplos de estos son las terrazas, parqueaderos o cubiertas. Según el artículo 23 de la Ley 675, el propietario de un bien común de uso exclusivo tiene obligaciones específicas, como no alterar la estructura del bien, no cambiar su destinación y asumir los costos de reparación en caso de daños.

¿Cuándo es responsable un propietario individual?

No siempre la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios. En algunos casos, un propietario individual puede ser el responsable de los daños en las áreas comunes. Esto ocurre cuando el daño es causado por acciones u omisiones específicas del propietario, sus arrendatarios o visitantes. Por ejemplo, si un propietario realiza una modificación no autorizada en su terraza (un bien común de uso exclusivo) y esto causa daños a la estructura del edificio, será responsable de las reparaciones correspondientes.

Erika Bedoya García, abogada comercial e inmobiliaria, explica que «si el daño afecta elementos comunes de uso general, la comunidad de propietarios es responsable de la reparación, a menos que se demuestre la culpa o dolo de un propietario individual». En estos casos, puede ser necesario un dictamen pericial para determinar el origen y la causa del daño.

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¿Qué hacer en caso de daños?

Cuando se presenta un daño en las áreas comunes, es fundamental identificar al responsable. Si la comunidad de propietarios incumple con sus deberes de mantenimiento o administración, y esto causa un perjuicio a un propietario o a un tercero, se puede presentar una demanda contra la administración del conjunto residencial. Este proceso se rige por el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) y puede tramitarse como un proceso verbal u ordinario, dependiendo de la complejidad del caso.

Según Bedoya, «la demanda debe presentarse ante el Juez Civil Municipal si la cuantía es menor a 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes (Smlmv), o ante el Juez Civil del Circuito si supera este monto». Para tener éxito en la demanda, es esencial demostrar la existencia del daño, el nexo causal con la actuación u omisión de la comunidad, y aportar pruebas como informes periciales o documentos que respalden la pretensión.

El Extracto LitiApp

La responsabilidad por los daños en las áreas comunes de un conjunto residencial recae principalmente en la comunidad de propietarios, que debe garantizar su conservación y mantenimiento. Sin embargo, cuando un daño es causado por acciones específicas de un propietario, este deberá asumir los costos de reparación. En caso de disputas, es fundamental contar con asesoría legal y pruebas que respalden la reclamación.

La Ley 675 de 2001 y el Código General del Proceso son las herramientas legales que permiten a los propietarios proteger sus derechos y garantizar que las áreas comunes se mantengan en óptimas condiciones para el beneficio de todos los residentes.

¿Quién responde por los daños causados en las áreas comunes?

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