¿Qué Pasa si No Pagas el Arriendo a Tiempo?- Directorio de Abogados Colombia

El contrato de arrendamiento en Colombia está regulado principalmente por la Ley 820 de 2003 y el Código Civil, estableciendo las obligaciones de las partes. Uno de los aspectos más importantes en estos acuerdos es el cumplimiento del pago de la renta en el plazo establecido. Sin embargo, cuando el arrendatario incumple con esta obligación, se desencadenan consecuencias legales que el arrendador tiene derecho a ejecutar. ¿Qué Pasa si No Pagas el Arriendo a Tiempo?

Las obligaciones de pago según la Ley 820 de 2003

El pago del arriendo en el plazo convenido entre las partes es una obligación fundamental. Según el artículo 9 de la Ley 820 de 2003, el inquilino está obligado a pagar la renta dentro de los términos establecidos en el contrato. Por lo general, los contratos fijan los primeros cinco días del mes para realizar este pago.

De igual forma, el Código Civil colombiano en su artículo 2002, refuerza esta obligación, señalando que el incumplimiento en el pago del arriendo o el pago fuera del plazo acordado constituye una violación del contrato. Este incumplimiento es motivo suficiente para que el arrendador tome medidas legales, que pueden incluir la terminación del contrato y la reclamación de sanciones estipuladas.

Intento de conciliación antes de proceder judicialmente

Ante el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, el primer paso recomendado es intentar llegar a un acuerdo entre las partes. El arrendador puede optar por buscar una conciliación con el arrendatario, acudiendo a centros de conciliación, defensores del pueblo o notarías. La Ley 820 de 2003 fomenta la resolución amistosa de los conflictos, lo que no solo puede ahorrar tiempo y costos legales, sino que también evita desgastar la relación entre las partes.

En muchos casos, el arrendatario muestra disposición para pagar la deuda o llegar a un acuerdo de pago escalonado. No obstante, es importante que el arrendador maneje estas situaciones con precaución, ya que si el arrendatario vuelve a incumplir, el arrendador podría enfrentar mayores pérdidas, tanto económicas como en tiempo, al no recuperar el inmueble en el momento esperado.

Comunicación formal del incumplimiento

Si no se logra un acuerdo en la etapa de conciliación, la Ley 820 de 2003, en su artículo 22, establece la necesidad de enviar una comunicación formal al arrendatario, informando sobre la terminación del contrato y el incumplimiento que justifica dicha terminación. Esta comunicación debe ser escrita y constituirá una prueba clave en caso de que el conflicto llegue a instancias judiciales.

El envío de esta notificación es crucial, pues permite al arrendador justificar la causa del incumplimiento y proteger su derecho a recuperar el inmueble. De no existir esta prueba, el arrendador podría tener dificultades en demostrar que actuó de conformidad con la ley.

Proceso judicial: restitución del inmueble y cobro de deudas

Cuando el arrendatario incumple y no devuelve el inmueble de manera voluntaria, el arrendador tiene el derecho de iniciar un proceso judicial para recuperar el bien arrendado y exigir el pago de las sumas adeudadas. Este proceso puede seguir diferentes vías dependiendo de las circunstancias particulares del caso.

Restitución del inmueble: Este es uno de los procesos más comunes. Si el arrendatario se rehúsa a devolver el inmueble tras el incumplimiento de los pagos, el arrendador puede demandar la restitución del bien ante un juez civil. En este proceso, el arrendador debe demostrar el incumplimiento del contrato, normalmente a través de la prueba de la mora en el pago y la notificación de terminación del contrato. Una vez el juez falle a favor del arrendador, el inmueble puede ser restituido forzosamente al propietario.
Proceso ejecutivo para el cobro de las deudas: El arrendador también puede iniciar un proceso ejecutivo para reclamar las sumas de dinero que el arrendatario no ha pagado. Este proceso se lleva a cabo cuando existen deudas líquidas y exigibles, como el valor del arrendamiento atrasado. Si el monto adeudado no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes, el arrendador puede recurrir a un juez de pequeñas causas, lo cual suele ser un proceso más expedito.

Flexibilidad del arrendador frente a la mora

Es común que algunos arrendadores sean flexibles respecto al incumplimiento en los pagos, permitiendo que el arrendatario se ponga al día sin recurrir inmediatamente a las medidas legales. Sin embargo, es importante destacar que esta flexibilidad no elimina la mora ni el incumplimiento del contrato. El arrendador tiene siempre el derecho a iniciar un proceso en cualquier momento, incluso si en principio mostró tolerancia frente a los atrasos.

Juan José Castro, socio director de Castro Muñoz & Abogados, subraya que el incumplimiento del pago del arrendamiento puede generar un proceso judicial, en el cual un juez interviene para ordenar la restitución del inmueble al arrendador si el inquilino se rehúsa a pagar. Es esencial que los arrendadores conozcan este derecho y las implicaciones legales de cada paso del proceso.

Las cláusulas penales en los contratos de arrendamiento

Al firmar un contrato de arrendamiento, es común incluir cláusulas de tipo penal que regulen las consecuencias del incumplimiento de pagos. Estas cláusulas estipulan multas o sanciones específicas para el arrendatario en caso de mora o incumplimiento. Aunque el contrato de arrendamiento puede ser escrito o verbal, incluir estas cláusulas por escrito es una práctica recomendada, ya que otorga mayor claridad y seguridad jurídica a ambas partes.

Importancia de contar con asesoría legal

Dado que los contratos de arrendamiento pueden derivar en situaciones legales complejas, es recomendable que tanto arrendadores como arrendatarios cuenten con asesoría legal adecuada desde la firma del contrato hasta la resolución de cualquier conflicto. Esto garantiza que las partes estén al tanto de sus derechos y obligaciones, y permite resolver los conflictos de manera más eficiente.

En conclusión, el incumplimiento del pago del arriendo puede derivar en múltiples acciones legales que protegen los intereses del arrendador. La Ley 820 de 2003 y el Código Civil colombiano ofrecen un marco claro para enfrentar este tipo de situaciones, desde la conciliación hasta la demanda judicial. Aunque el arrendador tiene derecho a actuar frente a la mora, es recomendable tratar de llegar a acuerdos amistosos antes de recurrir a instancias judiciales.