Conjuntos residenciales deberán cobrar IVA por uso de áreas comunes: lo que debes saber
Un reciente pronunciamiento de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha despertado inquietudes en las propiedades horizontales de Colombia. La entidad ha reiterado que los conjuntos residenciales deberán facturar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) del 19% por el uso y arrendamiento de áreas comunes como salones sociales, parqueaderos, gimnasios o saunas. IVA por el uso de áreas comunes en conjuntos residenciales
Esta medida, aunque basada en normas ya existentes, representa un cambio significativo en la manera en que se interpretan las obligaciones tributarias de las copropiedades.
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Fundamento legal y antecedentes: La DIAN basa su actuación en una sentencia del Consejo de Estado del año 2014, la cual refuerza la idea de que el arrendamiento de espacios comunes genera ingresos gravados con IVA. Este criterio se apoya en el artículo 462 del Estatuto Tributario, que establece que toda explotación económica que genere ingresos debe ser objeto del impuesto.
Leonardo Leal Ahumada, abogado y especialista en Derecho Comercial, explica que esta no es una nueva norma, sino una interpretación más estricta que la DIAN hace del Estatuto Tributario. “El problema es que el Estatuto viene desde 1989, cuando la realidad de las copropiedades era muy diferente. Hoy hay miles de conjuntos residenciales que operan como pequeñas comunidades, pero sin estar preparadas tributariamente para esto”, afirma.
¿Qué implica para los conjuntos residenciales? Según Jhon Jairo Bustos Espinosa, abogado tributarista y docente universitario, los conjuntos residenciales están siendo reclasificados por la DIAN como responsables del IVA cuando arriendan áreas comunes para eventos u otros fines. Esto implica que deberán:
- Actualizar su información en el Registro Único Tributario (RUT).
- Realizar facturación electrónica con el IVA del 19%.
- Declarar el impuesto mediante el formulario 300.
- Pagar dicho impuesto mediante PSE o entidades financieras autorizadas.
El representante legal, generalmente el administrador del conjunto, será el encargado de cumplir con estas obligaciones fiscales, con el apoyo del revisor fiscal si aplica.
¿Qué pasa si el cobro está incluido en la cuota de administración? Aquí radica uno de los puntos más polémicos. La DIAN señala que si los cobros por uso de zonas comunes están incluidos en la cuota de administración, no se causa el IVA. Sin embargo, muchos expertos consideran que esta interpretación puede llevar a confusiones y a generalizaciones incorrectas.
Bustos resalta: “En muchos casos, el uso de estas áreas no responde a una explotación comercial, sino a un mantenimiento del uso común por parte de los copropietarios. No debería verse como una contraprestación sujeta a impuestos”.
Un debate abierto y una advertencia para los administradores: Lo que parecía ser una práctica rutinaria —como prestar el salón comunal para una reunión— podría tener implicaciones tributarias. Esto ha generado preocupación entre los administradores, quienes ahora deben asumir una carga tributaria adicional, con posibles sanciones si no cumplen.
La recomendación de los expertos es clara: revisar cuidadosamente si los ingresos por uso de áreas comunes deben o no generar IVA, y asesorarse jurídicamente para evitar errores costosos.
Análisis LitiApp
Este nuevo enfoque de la DIAN no crea un impuesto nuevo, pero sí impone obligaciones que muchos conjuntos residenciales no contemplaban. Es vital que las propiedades horizontales entiendan las implicaciones legales y tributarias de alquilar sus espacios comunes, y que actúen con responsabilidad para evitar sanciones.
