Airbnb en Propiedad Horizontal Colombia- LitiApp Directorio de Abogados

El vertiginoso crecimiento de plataformas de arrendamiento de corta estancia como Airbnb ha inyectado una complejidad sin precedentes al régimen de Propiedad Horizontal (PH) en Colombia. La posibilidad de convertir un apartamento residencial en un negocio de hospedaje por días ha desatado una pugna entre el derecho individual de dominio y la necesidad colectiva de mantener la convivencia y la seguridad. Airbnb en Propiedad Horizontal Colombia

Este artículo, basado en nuestra exhaustiva investigación jurídica, desglosa los fundamentos legales, las sentencias clave y los requisitos del quórum que determinan si su asamblea de copropietarios puede, en efecto, prohibir o limitar el alquiler turístico. La información que presentamos aquí amplía el análisis sobre la Ley 675 de 2001 y la Ley 300 de 1996, proporcionando una guía definitiva para administradores y propietarios que buscan la seguridad jurídica.

I. El Fundamento del Conflicto: ¿Cambio de Destinación?

La Propiedad Horizontal, definida por la Ley 675 de 2001, no es una forma pura e ilimitada de dominio. Es, por el contrario, un ejercicio de propiedad que conjuga derechos individuales sobre unidades privadas con derechos colectivos sobre bienes comunes . Esta naturaleza híbrida implica que la propiedad individual está intrínsecamente limitada por el pacto social y estatutario que rige la comunidad.

El núcleo de la controversia con Airbnb reside en la destinación del bien privado. La Ley 675 exige que el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) establezca la destinación específica de las unidades, la cual debe ajustarse a las normas urbanísticas (Art. 5, Num. 7). Cuando un conjunto ha sido concebido y registrado como exclusivamente residencial, el uso continuo y sistemático de un apartamento para arrendamiento turístico—al implicar publicidad, ánimo de lucro y rotación constante de huéspedes—representa, ante la ley, un cambio de destinación hacia un uso de carácter comercial o de hospedaje.

Para cualquier cambio en la destinación de un bien privado, la ley es clara: se requiere la autorización previa y expresa de la Asamblea General de Copropietarios . Si su RPH es silencioso y solo establece el «uso residencial», la conversión a VTC se interpreta jurisprudencialmente como una contravención de la destinación original.

II. El Marco Regulatorio de la Vivienda Turística (VTC)

Para que el servicio de alojamiento turístico sea legal en Colombia, debe cumplir rigurosamente con el régimen turístico, cuya columna vertebral es la Ley 300 de 1996, modificada por la Ley 2068 de 2020.

1. Definición y Naturaleza Comercial

El alquiler a través de plataformas como Airbnb se enmarca legalmente como Vivienda Turística de Corta Estancia (VTC) si se cumplen dos condiciones esenciales:

Plazo: El alojamiento se presta por un plazo inferior a 30 días.
Propósito: Se presta con el propósito principal de obtener una renta (ánimo de lucro), distinguiéndolo del arrendamiento de vivienda tradicional.

Al utilizar plataformas de difusión comercial, el propietario está ejerciendo la libertad de empresa (Art. 333 C.P.) bajo la modalidad de servicio de alojamiento. Este acto es, por naturaleza, una actividad comercial o de hospedaje.

2. El Requisito Ineludible: El Registro Nacional de Turismo (RNT)

La prestación del servicio de VTC es una actividad regulada que exige, de manera previa y obligatoria, la inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT).

La falta de RNT convierte la actividad en ilegal desde el punto de vista administrativo . Este requisito es fundamental, ya que la obtención del RNT se convierte en la prueba material de que el propietario ha intentado operar un uso comercial o de hospedaje, chocando frontalmente con la destinación residencial exclusiva que pudiera estar definida en el RPH.

III. La Capacidad de Prohibir: El Quórum del 70%

La potestad para prohibir o limitar formalmente el alojamiento turístico no reside en el administrador, sino exclusivamente en la Asamblea General de Copropietarios .

1. La Vía de la Reforma Estatutaria

Para que una prohibición sea jurídicamente sólida, debe figurar expresamente en el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) . Esto se logra mediante una reforma estatutaria que restrinja el destino del bien privado, prohibiendo explícitamente el uso comercial, de hospedaje, o turístico de corta estancia.

La Ley 675 de 2001 impone un requisito de mayoría calificada para aquellas decisiones que afectan sustancialmente el derecho de dominio. Para modificar el RPH y alterar o restringir la destinación o el uso de los bienes privados, la Asamblea debe recurrir al quórum especial establecido en el Artículo 46, numeral 4 :

Se requiere el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad.

Este umbral del 70% es una barrera significativa que reconoce el peso constitucional de la propiedad privada, haciendo que la formalización de la prohibición sea un desafío operativo para muchas comunidades residenciales consolidadas.

2. El Precedente Constitucional que Respalda la Restricción

La Corte Constitucional, en la crucial Sentencia C-318 de 2002, validó que el RPH pueda imponer limitaciones al ejercicio del derecho de dominio (el ius abutendi) sobre el bien individual . El propósito de esta limitación es garantizar la función social de la propiedad y mantener la armonía de la comunidad .

El Consejo de Estado ha ratificado que el RPH puede establecer estas restricciones, incluso si la normativa urbanística general permite usos mixtos en la zona. Si el RPH establece un uso residencial exclusivo, ese pacto comunitario prevalece para proteger la convivencia y la seguridad frente a la explotación económica no controlada .

IV. Riesgos y Sanciones: El Papel Central del Administrador

La legislación colombiana ha implementado un sistema dual de vigilancia y sanción que recae, en gran medida, sobre la administración de la PH.

1. Obligación de Reporte (Decreto 2590 de 2009)

El administrador de la PH no es un observador pasivo. Según el Decreto 2590 de 2009, tiene la obligación legal de reportar al Viceministerio de Turismo aquellas unidades que estén prestando servicios de VTC sin la debida autorización en el RPH o sin la inscripción en el RNT .

La omisión de este deber de reporte por parte del administrador puede acarrearle sanciones de hasta tres Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (SMLMV).

2. Sanciones Económicas Externas

Una vez que el caso es reportado al Viceministerio de Turismo, la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) o el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MINCIT) actúan como autoridades sancionatorias. Las sanciones económicas por operar VTC sin el RNT obligatorio o por violar la destinación autorizada son severas, oscilando entre 5 y 50 SMLMV . Este riesgo externo es, frecuentemente, el factor más disuasorio para el propietario infractor.

Adicionalmente, los comportamientos que perturben la convivencia (ruido, uso indebido de zonas comunes) también pueden ser sancionados bajo el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016), con multas que activan la intervención de la autoridad policiva .

V. Conclusiones: La Tensión Persistente y las Proyecciones Legislativas

En resumen, la Propiedad Horizontal en Colombia sí tiene la potestad legal de prohibir el arrendamiento turístico, pero esta facultad debe ejercerse mediante la reforma del Reglamento de PH por parte de la Asamblea General y la obtención de la mayoría calificada del 70% de coeficientes. Si bien esta barrera legal es alta, la prohibición se convierte en un hecho si el propietario opera sin la debida autorización de destinación y sin el obligatorio Registro Nacional de Turismo (RNT).

El debate social sobre la complejidad del quórum ha impulsado la reciente presentación del Proyecto de Ley 632 de 2025. Esta iniciativa propone invertir la carga de la prueba: en PH de uso residencial, el uso turístico estaría prohibido por defecto, a menos que la asamblea autorice expresamente lo contrario. Esta proyección legislativa apunta a reforzar la protección del carácter residencial y restablecer el equilibrio en favor de la convivencia colectiva.

Para navegadores y propietarios, la clave está en la revisión minuciosa del RPH y en el cumplimiento estricto de la normativa turística. La acción legal oportuna y bien fundamentada es la herramienta más eficaz para proteger el valor y la armonía de su comunidad.