Reporte experto sobre el Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana en Colombia y Minuta de Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana Ley 820 de 2003

1. MARCO REGULATORIO Y NATURALEZA DEL CONTRATO

1.1. Fundamento Legal y Prevalencia de la Ley 820 de 2003

El régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia está primariamente regulado por la Ley 820 de 2003, la cual establece un marco especial para la vivienda, incluyendo disposiciones detalladas sobre el objeto del contrato, la definición, la forma, la terminación, la prórroga, las obligaciones de las partes, la renta, y las sanciones aplicables.¹ Las disposiciones del Código Civil (Título XXVI, Libro 4) se aplican de manera supletoria únicamente en los aspectos no contemplados o modificados por la ley especial.¹ Por lo tanto, cualquier minuta contractual debe adherirse estrictamente a las formalidades y limitaciones impuestas por la Ley 820 de 2003. Minuta de Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana

El contrato puede ser celebrado de forma verbal o escrita.³ Sin embargo, la forma escrita es altamente recomendada, ya que garantiza la certeza probatoria y proporciona el mérito ejecutivo necesario para el cobro de cánones, servicios, y otras obligaciones. Los elementos mínimos que deben acordarse, independientemente de la forma, son: nombre e identificación de los contratantes, identificación del inmueble, precio y forma de pago, relación de servicios conexos, y término de duración del contrato.³

1.2. Elementos Esenciales y Diferenciación Contractual

El objeto contractual debe especificar claramente la identificación del inmueble y, si el arriendo es de una parte de él (como en el caso de vivienda compartida o pensiones), la identificación de las zonas y servicios que se compartirán con otros ocupantes.³

Respecto a la duración, la normativa de arrendamiento de vivienda urbana confiere a las partes la libertad de pactar el término que deseen.¹ A falta de estipulación expresa en el contrato, el término se entenderá automáticamente como de un (1) año.¹ Es fundamental señalar que las restricciones temporales aplicables a otros regímenes, como el plazo máximo de tres años establecido para los contratos de trabajo a término fijo (como se observa en documentos laborales), no son aplicables al arrendamiento de vivienda urbana. La ley protege la estabilidad del arrendatario, independientemente de que el término inicial pactado sea corto, a través del mecanismo de la prórroga automática.

2. EL RÉGIMEN FINANCIERO: CANON, REAJUSTE Y GARANTÍAS

2.1. Determinación y Limitación del Canon de Arrendamiento

El precio del arriendo, aunque es un elemento libremente acordado por las partes ³, está sometido a un límite legal protector. El precio mensual del arrendamiento en moneda legal no puede exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble arrendado.¹ Adicionalmente, la ley impone que la estimación comercial utilizada para calcular este límite no puede superar el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente del inmueble.¹ Estos límites buscan evitar prácticas abusivas y establecer un techo legal claro que debe respetarse en la minuta.

2.2. Mecanismo de Reajuste Anual del Canon

La cláusula de ajuste del canon es obligatoria, pero su aplicación se encuentra estrictamente delimitada. El reajuste solo puede aplicarse una vez que haya transcurrido un año completo desde la fecha de inicio del contrato o desde el último ajuste realizado.⁴

En cuanto a la cuantía, el incremento anual máximo permitido está determinado por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año calendario inmediatamente anterior.⁴ Si un arrendador intenta imponer un aumento que exceda el IPC vigente o lo aplica antes de que se cumpla el año de vigencia o del último ajuste, dicho aumento resulta ser inoponible legalmente al arrendatario.⁴ Por consiguiente, la minuta debe especificar que el aumento se condiciona al estricto cumplimiento del plazo anual y del tope legal del IPC, para evitar estipulaciones contractuales nulas o que generen conflictos. La notificación del aumento debe realizarse por escrito, idealmente a través de servicio postal autorizado, antes de la fecha en que deba hacerse efectivo el nuevo canon.⁴

2.3. Prohibición de Depósitos y La Figura del Deudor Solidario

La Ley 820 de 2003 contiene una prohibición expresa de exigir al arrendatario, en desarrollo del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, depósitos en dinero o cualquier otra garantía real para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones.¹

Esta restricción protege al arrendatario de tener que incurrir en gastos iniciales excesivos. Como respuesta a esta prohibición legal de garantías de liquidez inmediata, el mercado inmobiliario colombiano ha institucionalizado la figura del Deudor Solidario (Codeudor).⁶ La cláusula del Deudor Solidario es el mecanismo contractual legalmente aceptado para mitigar el riesgo de incumplimiento del arrendatario. Por ello, la minuta debe redactar esta cláusula con precisión, estableciendo la solidaridad explícita del codeudor por todas las obligaciones derivadas del contrato (cánones, servicios, reparaciones e indemnizaciones), extendiéndose esta responsabilidad durante toda la vigencia inicial y sus prórrogas.

Una excepción importante a la prohibición de depósitos aplica a las empresas de servicios públicos, las cuales sí pueden exigir directamente garantías o depósitos para asegurar el pago de los servicios. En este caso, si el solicitante de los servicios es el propietario, el inmueble puede quedar afecto al pago.¹

3. TÉRMINO, PRÓRROGA Y ESTABILIDAD CONTRACTUAL

3.1. Determinación y Renovación del Término

Como se mencionó, el término de duración se pacta libremente o se entiende por un (1) año por defecto.¹ El mecanismo de estabilidad contractual reside en la prórroga automática. Si ninguna de las partes contractuales notifica a la otra su intención de dar por terminado el contrato con una antelación mínima de tres (3) meses a la fecha de vencimiento inicial o de sus prórrogas, el contrato se entenderá renovado automáticamente por un período de tiempo idéntico al inicialmente pactado.⁸

El cumplimiento de este requisito de notificación es crítico. El preaviso debe ser comunicado por escrito y enviado a través de un servicio postal autorizado, lo cual genera una constancia fehaciente de la fecha de envío y recepción.¹⁰ Si no existe una constancia escrita del preaviso, la renovación automática es ineludible.⁸ Esto transfiere a la parte que desea terminar el contrato la carga legal de demostrar que cumplió con el plazo mínimo de tres meses y la forma de notificación requerida.

4. OBLIGACIONES Y RÉGIMEN DE REPARACIONES

4.1. Obligaciones Esenciales del Arrendador

El Arrendador está obligado a garantizar la habitabilidad y el uso pacífico del bien, lo que incluye:

• Entregar el inmueble al Arrendatario en la fecha convenida y en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.¹
• Poner a disposición los servicios, usos conexos y adicionales convenidos.¹
• Mantener en el inmueble los servicios y usos conexos en buen estado de servir para el fin acordado.²

4.2. Obligaciones Esenciales del Arrendatario

Las principales obligaciones del Arrendatario son el pago de la renta y la conservación del inmueble:

• Pago de Servicios Públicos: Los servicios públicos domiciliarios son responsabilidad del Arrendatario a partir de la fecha de recibo del inmueble.⁷ El Arrendatario debe entregar el inmueble libre de deudas por estos conceptos al finalizar el contrato.⁷
• Subarriendo y Cesión: El Arrendatario tiene prohibido ceder el arriendo o subarrendar, total o parcialmente, el inmueble sin la autorización expresa y escrita del Arrendador.¹ La violación de esta norma es una causal inmediata de terminación unilateral del contrato por parte del Arrendador.¹

4.3. Régimen de Mejoras y Reparaciones

La asignación de responsabilidades por reparaciones se clasifica según la naturaleza del arreglo, aunque el contrato puede modificar estas responsabilidades si no contraviene normas de orden público ¹³:

• Reparaciones Necesarias: Aquellas que buscan conservar el inmueble. Si el deterioro proviene de fuerza mayor, caso fortuito, o mala calidad de los materiales, el costo corresponde al Arrendador.¹³
• Reparaciones Locativas: Aquellas de mantenimiento causadas por el uso normal del inmueble. Generalmente, son responsabilidad del Arrendatario.²
• Mejoras Útiles: Aquellas que aumentan el valor del inmueble. El Arrendador no está obligado a reembolsar su costo si no las autorizó previamente. En este caso, el Arrendatario solo tiene el derecho a retirar los materiales utilizados, siempre y cuando pueda hacerlo sin causar daño al inmueble.¹³

Para prevenir disputas sobre el estado del inmueble al inicio y al final del contrato, resulta imprescindible adjuntar un Acta de Entrega e Inventario Detallado como anexo. Este documento establece fehacientemente el estado inicial del bien, lo que fortalece el mérito ejecutivo del contrato en caso de reclamaciones por daños al momento de la restitución.¹⁴

5. TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO Y SUS CONSECUENCIAS (LEY 820/03)

La terminación del contrato, especialmente la unilateral, exige el cumplimiento riguroso de la Ley 820 de 2003.

5.1. Terminación con Justa Causa (Incumplimiento)

El incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales por cualquiera de las partes constituye una justa causa de terminación, sin necesidad de indemnización.¹⁰

• Causales del Arrendatario: Incluyen la mora en el pago del canon, el corte o la amenaza de corte de servicios públicos por falta de pago, la cesión o subarriendo no autorizado, o el incumplimiento de las normas de convivencia.¹²
• Causales del Arrendador: Incluyen el desconocimiento de los derechos del Arrendatario o la falta de mantenimiento de los servicios esenciales.¹⁶

En caso de justa causa, se recomienda intentar la conciliación antes de iniciar la acción judicial de restitución de inmueble arrendado.¹⁵

5.2. Terminación sin Justa Causa

La terminación unilateral sin incumplimiento, bien sea por el Arrendador o el Arrendatario, requiere preaviso y, en ciertos casos, el pago de una indemnización sancionatoria.

A. Terminación por el Arrendatario:

1. Al Vencimiento del Término o Prórroga: Puede terminar sin indemnización, siempre que notifique por escrito con tres (3) meses de antelación.⁸
2. Terminación Anticipada: Puede terminar dentro del término inicial o sus prórrogas, pagando una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento, además de dar el preaviso escrito de tres (3) meses.¹⁶

B. Terminación por el Arrendador:

1. Al Vencimiento del Término o Prórroga: Puede terminar sin indemnización, notificando por escrito con tres (3) meses de antelación.¹ Si no notifica, el contrato se renueva automáticamente.⁸
2. Terminación Anticipada (Causales Especiales con Indemnización): El Arrendador puede terminar durante las prórrogas (o bajo causales específicas en el término inicial) si necesita ocupar el inmueble por un mínimo de un año, si requiere su demolición o reparación mayor, o si el inmueble ha sido vendido. En estos casos, la ley exige el pago de una indemnización equivalente a seis (6) meses de arrendamiento.¹⁶

Un aspecto procesal de máxima importancia es que para que la terminación anticipada por parte del Arrendador bajo estas causales sea legalmente efectiva y válida, la consignación de los seis cánones es un requisito sine qua non.⁹ La indemnización debe ser consignada a favor del Arrendatario en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional (por ejemplo, el Banco Agrario de Colombia), y la prueba de dicha consignación debe acompañar la notificación de preaviso.⁹ El aviso sin la consignación carece de efecto legal, obligando a la renovación del contrato.

Una vez cumplidas las condiciones para la terminación y restitución, si el Arrendador se negare a recibir el inmueble, el Arrendatario tiene la facultad de hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente (como las Alcaldías municipales), protegiendo así su derecho a la liberación de las obligaciones contractuales.⁹

A continuación, se presenta una tabla resumen de las condiciones de terminación unilateral.

CONCLUSIONES E IMPLICACIONES ESTRATÉGICAS

La elaboración de un Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana de alta calidad requiere una comprensión profunda de la Ley 820 de 2003, especialmente en lo relativo a los límites de la renta y los complejos procedimientos de terminación unilateral.

1. Enfoque en la Legalidad de la Renta: Las partes no pueden ignorar los límites legales del canon inicial (1% del valor comercial, máximo 2 veces el avalúo catastral).¹ Así mismo, la única forma de reajuste legal es la anual y con tope en el IPC, previa notificación escrita. El incumplimiento de estas formalidades hace que cualquier aumento sea legalmente rechazable por el Arrendatario.⁴
2. La Importancia del Deudor Solidario: Dado que la ley prohíbe el uso de depósitos en efectivo como garantía ¹, la cláusula del Deudor Solidario se convierte en el pilar financiero del contrato, transfiriendo el riesgo de incumplimiento a un tercero solvente. Es crucial redactar esta cláusula de forma rigurosa, exigiendo la renuncia a los beneficios de excusión y división, y extendiendo su responsabilidad a todas las obligaciones contractuales y sus prórrogas.⁷

Gestión de la Terminación y Carga de la Prueba: El factor más determinante para la estabilidad contractual es el cumplimiento del plazo de tres meses para el preaviso de no renovación, el cual debe ser enviado por servicio postal autorizado.¹⁰ La falta de prueba de este preaviso implica la renovación automática. Para el Arrendador, la terminación anticipada bajo causales especiales exige, además del preaviso, la consignación obligatoria de seis cánones. La validez legal de esta terminación depende directamente de este acto de consignación ante las entidades designadas.⁹ Por lo tanto, el contrato debe funcionar como una herramienta que guíe el cumplimiento exacto de estos requisitos procesales críticos.

Fuentes citadas

1. Ley 820 de 2003 – Gestor Normativo – Función Pública, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=8738
2. Leyes desde 1992 – Vigencia expresa y control de constitucionalidad [LEY_0820_2003] – Secretaría del Senado, acceso: noviembre 6, 2025, http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0820_2003.html
3. SLENDY MORA CORTEZ – RAD 2020ER0038925 – Minvivienda, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/32303.pdf
4. Aumento arbitrario del canon de arriendo en Colombia, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.salazargalan.com/aumento-canon-de-arrendamiento-en-colombia/
5. Límite del incremento en el canon de arrendamiento de vivienda para 2025 – Actualícese, acceso: noviembre 6, 2025, https://actualicese.com/canon-de-arrendamiento-de-vivienda-2025/
6. contrato de arrendamiento para inmueble de vivienda urbana – Partido Conservador, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.partidoconservador.com/wp-content/uploads/2019/10/CONTRATO-ARRENDAMIENTO.pdf
7. Contrato de arrendamiento vivienda urbana, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.funlam.edu.co/modules/documentosjuridicos/visit.php?fileid=2918
8. Razones por las que puedes terminar un contrato de arrendamiento, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.metrocuadrado.com/noticias/guia-de-arriendo/razones-por-las-que-puedes-terminar-un-contrato-de-arrendamiento-154
9. ¿El arrendatario puede hacer entrega del bien arrendado antes de que termine el contrato? – Ministerio de Justicia y del Derecho, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.minjusticia.gov.co/programas-co/LegalApp/Paginas/El-arrendatario-puede-hacer-entrega-del-bien-arrendado-antes-de-que-termine-el-contrato.aspx
10. TODO SOBRE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: LEY 820 DE 2003 – Empresa de bienes raíces, acceso: noviembre 6, 2025, https://giraldoposada.com/blog/todo-sobre-la-terminacion-del-contrato-de-arrendamiento-ley-820-de-2003/9170?page=1
11. Ley 820 de 2003 Congreso de la República de Colombia – Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=8738
12. Preguntas frecuentes de cómo terminar un contrato de arrendamiento – Metrocuadrado, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.metrocuadrado.com/noticias/guia-de-arriendo/preguntas-frecuentes-de-como-terminar-un-contrato-de-arrendamiento-149
13. ¿A quién le corresponde pagar las mejoras o reparaciones de un inmueble arrendado? – Ministerio de Justicia y del Derecho, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.minjusticia.gov.co/programas-co/LegalApp/Paginas/A-quien-le-corresponde-pagar-las-mejoras-o-reparaciones-de-un-inmueble-arrendado.aspx
14. Cláusulas que no deben faltar en el contrato de arrendamiento – Blog – Wasi, acceso: noviembre 6, 2025, https://blog.wasi.co/contrato-de-arrendamiento/
15. ¿Cómo terminar el contrato de arriendo y recuperar el inmueble, por incumplimiento del arrendatario? – Ministerio de Justicia y del Derecho, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.minjusticia.gov.co/programas-co/LegalApp/Paginas/Como-terminar-el-contrato-de-arriendo-y-recuperar-el-inmueble-por-incumplimiento-del-arrendatario.aspx
16. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA – Secretaría Distrital del Hábitat, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.habitatbogota.gov.co/sites/default/files/Cartilla%20arrendamientos%20FINAL.pdf

¿Cómo puedo terminar el contrato de arriendo y recuperar el inmueble, si lo necesito para vivir, repararlo o para entregarlo en venta? – Ministerio de Justicia y del Derecho, acceso: noviembre 6, 2025, https://www.minjusticia.gov.co/programas-co/LegalApp/Paginas/Como-puedo-terminar-el-contrato-de-arriendo-y-recuperar-el-inmueble-si-lo-necesito-para-vivir-repararlo-o-para-entregarl.aspx

Minuta de Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana